Simulateur du dispositif Jeanbrun
Le statut du bailleur privé : estimez l'économie d'impôt générée par l'amortissement de votre investissement locatif, dans le neuf ou l'ancien avec travaux.
1 Le bien
Le dispositif s'applique aux logements en immeuble collectif, loués nus (non meublés). Les maisons individuelles sont exclues.
2 Le loyer plafonné et les charges
Le loyer est plafonné selon la zone géographique et la surface. En attendant le décret définitif, la simulation se base sur les plafonds Pinel 2026 pour l'intermédiaire, diminués pour le social (−17,6 %) et le très social (−35,3 %).
3 Le financement
4 Votre fiscalité
5 Coûts d'acquisition & revente
Ces éléments servent uniquement au calcul du TRI (Taux de Rentabilité Interne) et de la plus-value à la revente.
Tableau année par année
L'impôt est calculé au taux global : votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. En cas de déficit, l'imputation sur votre revenu global est limitée à 10 700 € par an (économie à votre TMI seule), le reste est reporté sur les années suivantes.
| Année | Loyers | Mensualité du prêt | Charges + intérêts | Amortissement | Impôt sans Jeanbrun | Impôt avec Jeanbrun | Économie | Effort d'épargne / mois |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Comment fonctionne le calcul ? (explication simple)
1. La base amortissable. On ne peut pas amortir le terrain. La loi retient donc forfaitairement 80 % du prix d'achat(le bâti). Pour l'ancien, on ajoute le montant des travaux.
2. L'amortissement. Chaque année, vous déduisez de vos loyers un pourcentage de cette base :
- Neuf : 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social)
- Ancien avec travaux : 3 %, 3,5 % ou 4 %
- Plafond annuel : 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon la catégorie
3. Le plafond de loyer. Le loyer maximum dépend de la zone et de la surface : loyer max = plafond €/m² de la zone × surface utile × coefficient. La surface utile = surface habitable + la moitié des annexes (balcon, cave…) dans la limite de 8 m² retenus. Le coefficient (0,7 + 19 ÷ surface utile, plafonné à 1,2) avantage les petites surfaces. En attendant le décret Jeanbrun définitif, on retient les plafonds Pinel 2026 pour l'intermédiaire (19,71 € en A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1, 10,26 € en B2/C), avec une décote d'environ −17,6 % pour le social et −35,3 % pour le très social.
4. L'économie d'impôt. Moins de revenus fonciers imposables = moins d'impôt. Chaque euro déduit vous fait économiser votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux (exemple : TMI 30 % → 47,2 centimes économisés par euro déduit).
5. Le sort des intérêts d'emprunt. C'est une règle fiscale importante : les intérêts du crédit ne peuvent réduire que vos revenus fonciers, jamais directement votre salaire. Si une année vos intérêts dépassent vos loyers, l'excédent n'est pas perdu mais « mis de côté » : il viendra effacer des revenus fonciers des années suivantes (report sur 10 ans). Seul le déficit créé par les autres charges et par l'amortissement peut, lui, réduire votre revenu global (salaire…), dans la limite de 10 700 € par an. Le simulateur applique cette règle, ce qui rend l'économie des toutes premières années un peu plus prudente mais conforme à la loi.
Les conditions à respecter : location nue, résidence principale du locataire, engagement de 9 ans, loyers et ressources du locataire plafonnés, pas de location à un membre de votre famille proche, immeuble collectif uniquement. Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
⚠️ Contrepartie à la revente : les amortissements déduits seront réintégrés au calcul de la plus-value le jour où vous revendrez (la plus-value imposable sera plus élevée). Cet effet n'est pas encore intégré dans ce simulateur.
Comment le bien est-il financé ?
Sur la durée de la simulation, le coût total du bien (mensualités du crédit + charges + impôt) est couvert par trois « financeurs » : votre locataire (les loyers), l'État (l'économie d'impôt Jeanbrun) et vous (votre effort d'épargne).
